IMMOBILIENMARKT A-STÄDTE

Sichere Häfen für Investoren


IMMOBILIENMARKT A-STÄDTE

Sichere Häfen für Investoren


Von herausragender Bedeutung für den Handel mit Wohn- und Geschäftshäusern waren auch im Jahr 2017 die A-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Mit einem Transaktionsvolumen von mehr als 10,1 Mrd. EUR wurden dort über 40 % des bundesweiten Umsatzes realisiert. Trotz des hohen Preisniveaus gelten die Wirtschaftszentren als „sichere Häfen“ für Investoren, was die anhaltend dynamische Nachfrage nach Zinshäusern zeigt. Ein risikomindernder Faktor ist die kontinuierlich steigende Bevölkerungszahl bei ohnehin schon hoher Wohnraumnachfrage. Dies äußert sich im abnehmenden Leerstand, der sich in den A-Städten zwischen 0,2 % (München) und 1,5 % (Düsseldorf) momentan auf einem extrem niedrigen Niveau bewegt.

Wohnraumdruck in allen Städten

Die Bevölkerungszahl hat sich im Zeitraum von 2008 bis 2017, allen voran durch Zuzüge, in Frankfurt (+ 12,3 %), München (+ 9,7 %) und Köln (+ 8,5 %) am stärksten entwickelt. In sechs von den sieben A-Städten (Ausnahme: Hamburg) kann der Wohnungsneubau derzeit nicht mit der Bevölkerungszunahme Schritt halten und den Nachfrageüberschuss nach Wohnraum reduzieren.


Engel & Völkers Commercial hat den rechnerischen Nachfrageüberschuss, der sich auch als Wohnraumdruck bezeichnen lässt, für den Zeitraum 2008 bis 2017 untersucht und dargestellt. In der Analyse wurden der Bevölkerungszuwachs und der Wohnungsneubau unter Einbeziehung der durchschnittlichen Haushaltsgröße ins Verhältnis gesetzt.

Neubauaktivitäten variieren stark

Demzufolge ist das Wohnraumdefizit in Berlin am stärksten gestiegen, da dort in dem untersuchten Zeitraum die Bevölkerung um 181.820 Personen zugenommen hat, jedoch nur 61.642 neue Wohnungen errichtet wurden. Unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,71 ergibt sich ein theoretischer Nach­frageüberschuss von mehr als 76.000 Personen. In Hamburg hingegen hat sich der Wohnraumdruck von 2008 bis 2017 leicht entspannt. Grund hierfür waren eine rege Bautätigkeit (50.470 neue Wohnungen) und im Verhältnis zu den anderen A-Standorten ein gerin­gerer Bevölkerungszuwachs.


Zwischen den Städten variiert die Neubautätigkeit stark. Berlin hat vergleichsweise spät auf das Bevölkerungswachstum reagiert. Während von 2008 bis 2013 durchschnittlich 3.670 Wohnungen im Jahr entstanden sind, wurde die Zahl 2017 auf 12.814 erhöht. In Stuttgart wurden hingegen in jedem Jahr zwischen 1.193 und 1.981 Wohnungen gebaut, womit ein leichtes, stabiles Wachstum der Bautätigkeit für einen geringeren Nachfrageüberschuss sorgt. In Frankfurt und München wurde zwar viel neuer Wohnraum geschaffen, gleichzeitig ist die Bevölkerung jedoch so stark gewachsen, dass der Nachfrageüberschuss dennoch weiter zunimmt. Köln verzeichnet nach Berlin im untersuchten Zeitraum den zweithöchsten Nachfrageüberschuss, da trotz eines Bevölkerungswachstums von 8,5 % die Zahl der jähr­lichen Neubauten von 2008 bis 2017 kaum gestiegen ist und im Jahr 2017 (2.079) sogar deutlich unter dem Durchschnitt der zurückliegenden zehn Jahre (2.813) lag.

Nachfrageüberschuss hält an

Die durchschnittlichen Angebotsmieten liegen in allen untersuchten Top-7-Städten bereits über 10 EUR/m². Spitzenreiter bleibt München mit 17,11 EUR/m². Durch demographische Entwicklungen wie beispielsweise abnehmende Haushaltsgrößen und positive Wanderungssalden in den Ballungsräumen bleibt es eine Heraus­forderung, dem wachsenden Bevölkerungsdruck mit entsprechenden Neubautätigkeiten zu begegnen. Mittel­fristig ist daher nicht mit einem Abflachen des Mietpreisniveaus zu rechnen.