EVIC-UMFRAGE

Investoren erwarten noch kein Ende der Preisspirale


Kai Wolfram, Geschäftsführender Gesellschafter, sowie Andreas Ewald, Geschäftsführer der ­Engel & Völkers Investment Consulting, erläutern im Interview die Ergebnisse der Investorenumfrage.

Die Engel & Völkers Investment Consulting GmbH ist eine Dachgesellschaft über dem Engel & Völkers Netzwerk und ist auf Portfoliofragestellungen sowie große Einzelinvestments im Engel & Völkers Verbund fokussiert. Kai Wolfram (links) hat die Gesellschaft in 2013 gemeinsam mit den großen Lizenzpartnern gegründet. Heute verantwortet er die Assetklasse Wohnen mit nationalen und internationalen Investoren. Andreas Ewald (rechts), ebenfalls geschäftsführender Gesellschafter, leitet die Assetklasse Gewerbe sowie die Bereiche Hotel und Non Performing Loans.

Ein Großteil der Investoren in Deutschland rechnet weiter­hin mit steigenden Immobilienpreisen und sieht noch kein Ende des Preisanstiegs. Das geht aus der aktuellen Online-Umfrage unter 234 semiprofessionellen und institutionellen Anlegern in Deutschland hervor, die John Kamphorst, Projektleiter Engel & Völkers Investment Consulting (EVIC), in Zusammenarbeit mit RUECKERCONSULT durchgeführt hat. Die Studie hat das Ziel, die Marktstimmung widerzuspiegeln sowie mög­liche Trends und Entwicklungen der Branche darzustellen.

Wie schätzen Sie die Entwicklung des Investmentmarktes 2018 ein?

Ewald: Wider Erwarten zeigt sich das Investmentjahr 2018 in Deutschland erneut mit einem gestiegenen Transaktionsvolumen. Das erste Halbjahr 2018 verbuchte mit rund 37 Mrd. EUR ein Plus von über 10 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Auch wenn Skepsis und Sorgen zur weiteren Entwicklung der Transaktionsmärkte bestehen, ist die Dynamik geblieben.

Sind die Entwicklungen im Gewerbe- und Wohn­investmentmarkt parallel verlaufen?

Wolfram: Der Wohntransaktionsmarkt war durch Konsolidierungsprozesse im ersten Halbjahr 2018 mit einem Transaktionsvolumen von rund 11 Mrd. EUR besonders aktiv und hat den Vorjahreszeitraum um 80 % über­troffen. Demgegenüber hat sich der Gewerbeinvest­mentmarkt mit ca. 26 Mrd. EUR auf dem Niveau des Vor­jahres­zeit­raums eingependelt.

Wie haben sich im Beobachtungszeitraum die Preise entwickelt?

Ewald: Die Preise steigen in den meisten Segmenten nach wie vor, wenn auch langsamer. Interessanterweise sehen zwei Drittel der befragten Unternehmen noch kein Ende der Preisspirale. Während 2017 noch knapp 60 % mittelfristig mit stagnierenden oder sinkenden Preisen kalkulierten, glaubt aktuell nur ein Drittel der Befragten, dass an den A-Standorten das Ende der Preissteige­rungen erreicht sei. An B- und C-Standorten ist dies für 22 % der Teilnehmer der Fall.

Sind vor diesem Hintergrund Veränderungen auf dem Markt zu erwarten?

Wolfram: Der Wettbewerb nimmt zu. Rund zwei Drittel der Befragten gaben an, dass geplante Transaktionen aufgrund der Preisvorstellungen des Verkäufers nicht zustande kamen und /oder sie von Konkurrenten über­boten wurden. Aktuell nutzen Unternehmen das der­zeitige Marktumfeld für Portfoliobereinigungen und Abverkäufe, doch ein Teil plant weitere Zukäufe.

Zeigen sich in der Umfrage regionale Schwerpunkte?

Ewald: Nach dem additiven Bewertungsverfahren sind Berlin und Hamburg als besonders attraktive Investmentstandorte bewertet worden. Mittlerweile stehen aber nicht mehr nur die Metropolen im Fokus. Rund 52 % der Investoren wollen im Umland der großen Wirtschaftsstandorte investieren und rund 48 % geben an, sich verstärkt an B-Standorten zu engagieren. In den Top 7 wollen dagegen nur 38 % verstärkt Investments tätigen.

Unterscheiden sich die Investitionsschwerpunkte hinsichtlich der Assetklassen?

Wolfram: Knapp die Hälfte der befragten Investoren plant, in den nächsten zwölf Monaten verstärkt Wohn­immobilien zu erwerben. Ein Argument dafür könnte die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum sein. In Berlin und Düsseldorf werden Wohnungen etwa einen Monat lang online angeboten. In München werden Wohnungsan­gebote nach drei Wochen aus dem Internet genommen, in Stuttgart sogar schon nach zwei Wochen. Ebenso sind Büros (38 %) und neue Wohnkonzepte (39 %) im Fokus der Investoren. Dagegen plant rund ein Drittel der Befragten, weniger in Einzelhandelsimmo­bilien zu investieren.

Kann man bei dieser Entwicklung deutliche Ausweichstrategien erkennen?

Ewald: Rund 75 % der Teilnehmer stimmen der Aus­sage zu, dass der Produktmangel Investoren in Spezial­immobilien und neue Nutzungskonzepte drängt. Insbesondere für Wohnimmobilien gibt es an allen Standorten laut Umfrageteilnehmern eine Produktknappheit. In den Top 7 sehen die Investoren für alle Assetklassen ein zu geringes Angebot. Über die Hälfte der Investoren plant deshalb eine Anpassung ihrer Investmentstrategie. Dabei werden unter den Spezialimmobilien vor allem Pflege­immobilien als nachhaltiges Investmentprodukt ange­sehen, während nur 16 % der Teilnehmer Co-Working-­Spaces als nachhaltig einstufen.