IMMOBILIENMARKT RUHRGEBIET

Chancen durch den Strukturwandel


Das Ruhrgebiet ist mit über fünf Millionen Einwohnern der am dichtesten besiedelte Ballungsraum Deutschlands. Im Unterschied zu den deutschen Metropolstädten ist es von Dezentralität und einem noch nicht abgeschlossenen Strukturwandel geprägt. Neben vielfältigen Herausforderungen erwachsen daraus auch immobilienwirtschaftliche Chancen. Etwa durch Konversion ehemaliger Industrieareale, Umnutzung von Bestandsgebäuden und städtebauliche Nachverdichtung werden Flächen verfügbar. Ein weiterer Grund, weswegen sich das Ruhrgebiet seit Jahren im Fokus von Immobilien­investoren befindet, ist das attraktive Kaufpreisniveau.

Gestaltung des Wandels

Im Rahmen des Strukturwandels werden die ehemaligen Bergbau- und Industrieflächen renaturiert oder einer neuen Nutzung zugeführt: Die Region erfährt eine Wandlung zu einem Wissens- und Dienstleistungs­standort. Dafür stehen auch die inzwischen 22 Hochschulen und über 60 außeruniversitären Forschungs­einrichtungen. Die Beschäftigtenzahl im Dienstleistungssektor des Ruhrgebiets ist während der vergangenen 20 Jahre um 38 % gewachsen. Im Vergleich dazu betrug das Wachstum auf Bundesebene nur rund 29 %. Zeitgleich nahm der Anteil der Beschäftigten im produzierenden Gewerbe im Ruhrgebiet um rund 35 % ab; in Deutschland insgesamt um 7,5 %.


Als Antwort auf die dezentrale Regionalstruktur mit der Vielzahl kommunaler Verwaltungseinheiten sowie den Strukturwandel haben sich die elf kreisfreien Städte und vier Kreise im Regionalverband Ruhr (RVR) zusammengeschlossen. Ziel ist die Bündelung u. a. der Regional­planung, des Standortmarketings und der Wirtschafts­förderung. Die Ernennung der Region Ruhrgebiet zur Kulturhauptstadt Europas im Jahr 2010 (RUHR.2010) sowie die Ausrichtung der Internationalen Gartenschau im Jahr 2027 zeugen vom Potenzial des städteübergreifenden Standortmarketings und Infrastrukturausbaus.

Heterogene Anlagemöglichkeiten

Die wirtschaftliche und kulturelle Neuausrichtung des Ruhrgebiets äußert sich auch durch eine zunehmende Dynamik auf dem Immobilienmarkt. Während 2012 in den untersuchten Städten Transaktionen in der Höhe von 688 Mio. EUR getätigt wurden, waren es 2017 bereits ca. 1,6 Mrd. EUR. Neben regionalen Investoren entdecken dabei mittlerweile vermehrt institutionelle Anleger mit einem internationalen Hintergrund die Metropolregion für sich und tragen somit zu einer spürbaren Erhöhung des Preisniveaus bei.


Dabei lässt sich beobachten, dass die Kaufpreise zwischen den analysierten Städten deutlich variieren. So können, bezogen auf die Spitzenpreise in den guten Lagen, in Essen mit 1.600 EUR/m² die höchsten Preise erzielt werden, während dieser Wert in Gelsenkirchen bei 650 EUR/m² liegt. Dies unterstreicht die vielfältigen Möglichkeiten, die das Ruhrgebiet für Investoren mit verschiedenen Anlagestrategien bereithält.

Mikrolage ist entscheidend

Bei Faktoren vom bis zum 16-Fachen der Jahresnettokaltmiete in den guten Lagen (Dortmund, Essen) bieten sich Anlegern noch zahlreiche Investmentchancen. Insbe­sondere im Vergleich zu den nahen Metropolen Düssel­dorf und Köln (max. Faktor gute Lage: 26,0 bzw. 26,9) lassen sich im Ruhrgebiet attraktive Renditen realisieren. Aufgrund des differenten Immobilienmarktes in der Metropolregion ist eine tiefgreifende Marktkenntnis für den mittelfristigen Erfolg eines Investments notwendig. Dabei sind die sorgfältige Auswahl des Mikrostandortes und der jeweilige Immobilientyp (Größe, Beschaffenheit, Alter) die renditebestimmenden Variablen.


Ein Beleg hierfür ist u. a. die Entwicklung der Angebotsmieten. Während die Ruhrgebietsstädte insgesamt ein moderates Wachstum aufweisen, stieg das Mietpreis­niveau in Stadtteilen wie Weitmar-Mitte (Bochum), Horst (Gelsenkirchen) oder Obermeiderich (Duisburg) um mehr als 20 % in den vergangenen fünf Jahren an.