WGH-RATGEBER

Herausforderungen durch Sanierungs- und Erhaltungssatzung

Von Alexander Lampert, Geschäftsführer Engel & Völkers Gewerbe GmbH & Co. KG, Hamburg


Alexander Lampert ist seit 1993 Lizenzpartner und Geschäftsführer bei der Engel & Völkers Gewerbe GmbH & Co. KG, Hamburg, und damit einer der bedeutendsten Partner im Engel & Völkers Netzwerk. Sein Lizenzgebiet umfasst neben der Metropole Hamburg u. a. Städte wie Kiel und Lübeck. Im folgenden Beitrag gibt er Ratschläge, wie Eigentümer mit der Sanierungs- und Erhaltungssatzung umgehen können.

Wer ein Mehrfamilienhaus erwerben oder veräußern möchte, hat einige baurechtliche Gesetze zu beachten, die insbesondere für Investoren relevant sind. Neben der aktuellen Gesetzeslage sollte auch die mögliche Entwicklung gemeindlicher Regelungen bei der Investitionsentscheidung berücksichtigt werden. Denn selbst wenn der Kauf eines Objekts bereits länger zurückliegt, kann die örtliche Gemeinde auf Grundlage des Baugesetzbuchs (BauGB) Satzungen erlassen, die Eigentümer bzw. Investoren in ihrer Dispositionsfreiheit hinsichtlich ihres Grundstückes einschränken und ihnen ggf. zusätzliche Pflichten auferlegen. Zwei dieser Regelungsmöglich­keiten sind die Sanierungssatzung (nach § 142 BauGB), aus der sich der Begriff „Sanierungsgebiet“ entwickelt und etabliert hat, sowie das „Erhaltungsgebiet“ bzw. „Milieuschutzgebiet“, welches in der Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB geregelt ist. Damit gehen für Eigen­tümer von Zinshäusern zahlreiche Rechte und Pflichten einher, allerdings haben die Satzungen auch Aus­wir­kungen auf den Wert der Anlageimmobilie und ihre Vermarktbarkeit.

Konsequenzen stets im Hinterkopf behalten

Wird ein Stadtteil zum Sanierungsgebiet erklärt, sollten sich Immobilieneigentümer auf bestimmte – u. a. finan­zielle – Konsequenzen einstellen. So ist die Gemeinde berechtigt, aufgrund der mit den Sanierungsmaßnahmen einhergehenden Wertsteigerung des Grundstücks bzw. der Immobilie einen Ausgleichsbetrag zu verlangen. Die Zahlung dieser Pflichtabgabe gemäß § 154 BauGB wird durch die Gemeinde festgelegt und kann sich ggf. über mehrere Jahre erstrecken. Faktisch bedeutet das, dass Eigentümer an der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung beteiligt werden. Hiermit soll sichergestellt werden, dass die unmittelbar sanierungsbedingten Vorteile für Grundstückseigentümer in Form von Bodenwert­steigerungen nicht ohne Gegenleistung bleiben.


Eigentümer, die ihr Grundstück im Laufe der Sanie­rung vermarkten wollen, können dies nach § 153 Abs. 1 BauGB nur zum sanierungsunbeeinflussten Wert tun und sich den Kosten somit nicht entziehen. Zudem müssen Immobilien- und Grundstücksverkäufe von der Gemeinde schriftlich genehmigt werden. Dies gilt ebenfalls für die Bestellung von grundstücksbelastenden Rechten wie beispielsweise Grundschulden, Hypotheken, Grunddienstbarkeiten oder Nießbrauchsrechten. Damit soll die Gemeinde finanzielle Belastungen des Grundstücks verhindern können, die nicht baulichen Investi­tionen auf dem Grundstück dienen, und die Entrichtung des Ausgleichsbeitrages sichern. Zu guter Letzt ist auch der Einfluss auf die Vermietbarkeit der Immobilien zu bedenken, da sich die Bauarbeiten nicht selten über mehrere Jahre hinziehen können.

Erhöhte
Abschreibungsmöglichkeiten in Sanierungsgebieten

Für die Modernisierung und Instandsetzung von Wohn- und Geschäftshäusern, die in sog. Sanierungs­gebieten liegen, gibt es heute nach wie vor erhöhte Ab­schreibungsmöglichkeiten, auch wenn mit der Abschaff­ung der degressiven Abschreibung für Neubauten zum 1. Januar 2006 viele Steuervorteile für Immobilien­investoren gestrichen wurden. Für Baumaßnahmen in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder einem städte­baulichen Entwicklungsbereich können gemäß § 7h EStG erhöhte Abschreibungen wie folgt geltend gemacht werden: acht Jahre bis zu 9 % und vier Jahre bis zu 7 %, wohingegen der sonstige durchschnittliche Abschreibungswert 2 % beträgt.


Schutz des Ortsbildes durch Veränderungssperre

In Gebieten, deren städtebauliche Eigenart und Gestalt erhalten bleiben soll, können Gemeinden mittels Satzung eine Veränderungssperre beschließen. Im Rahmen einer solchen Erhaltungssatzung müssen Immobilieneigen­tümer den Neubau, die Nutzungsänderung oder den Abriss baulicher Anlagen beantragen und behördlich genehmigen lassen. Die Festlegung solcher Gebiete dient u. a. dem Schutz des Orts- bzw. Landschaftsbildes und dem Erhalt städtebaulich bedeutsamer baulicher Anlagen. Eine Sonder­form der Erhaltungssatzung ist die sog. Milieuschutzsatzung, die den Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zum Ziel hat.


Will ein Eigentümer Veränderungen an seinem Grundstück bzw. Gebäude vornehmen, entscheiden die Erhaltungsziele der jeweiligen Satzung darüber, ob sie zu­lässig sind. Dieses

Genehmigungserfordernis ist unabhängig von einer etwaigen landesrechtlichen Genehmigungsfreiheit nach dem Bauordnungsrecht des jewei­ligen Landes. Somit sind Einschränkungen für Immo­bilienbesitzer in einem Erhaltungsgebiet im Hinblick auf Sanierung, Verkauf und Vermietung nicht aus­zuschließen.