ANLAGESTRATEGIEN IN ZEITEN NIEDRIGER RENDITEN

Wohn- und Geschäftshäuser:
Eine attraktive Anlageklasse!

Das anhaltend niedrige Zinsniveau hat in Deutschland in den letzten Jahren für eine höhere Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern und damit für starke Preissprünge gesorgt. Die Mieten sind jedoch häufig nicht im gleichen Maße gestiegen und werden darüber hinaus von der Politik gebremst. Dadurch sind in einigen Regionen die Renditen zurückgegangen. Trotz dieser Entwicklung überwiegen Argumente, die für die Investition in Wohn- und Geschäftshäuser in Deutschland sprechen. Im Vordergrund stehen nach wie vor die Renditen. Sie sind für Zinshäuser meist noch immer höher als bei vielen Anlagealternativen. Fremdkapital ist weiterhin günstig, weshalb bei Abschluss der Fremdfinanzierung auf eine lange Zinsbindung geachtet werden sollte.

Risiko-Rendite-Vergleich

Vor dem Hintergrund gesunkener Durchschnittsrenditen ist die Wahl eines guten Objektes an einem zukunftsfähigen Standort entscheidend. Abhängig von der Region ergeben sich eine Vielzahl attraktiver Investitionschancen. Vor allem außerhalb der A-Städte gibt es zahlreiche Objekte mit vielversprechenden Renditeaussichten. Für sicherheitsorientierte Investoren, die auf gute Renditen nicht verzichten möchten, hilft ein Blick auf das Rendite-Risiko-Verhältnis.

Dieser Vergleich zeigt auf, an welchen Standorten bei einem geringen Marktrisiko noch vergleichsweise hohe Renditen erzielt werden können.


Bulwiengesa hat das Rendite-Risiko-Verhältnis von Wohninvestments in deutschen A-, B- und C-Standorten genauer untersucht. Das Ergebnis ist leicht nachvollziehbar. In A-Städten sind die Renditemöglichkeiten vergleichsweise gering. Für sicherheitsorientierte Anleger sind diese sieben Metropolstädte jedoch weiterhin attraktiv, da sie eine besonders hohe Marktstabilität aufweisen und somit als besonders risikoarm einzuschätzen sind. Hier lässt sich Vermögen für kommende Generationen sichern. In B-Städten liegt die Renditerwartung grundsätzlich etwas höher als in den A-Städten. Besonders gute Risiko-Rendite-Verhältnisse weisen die Städte Karlsruhe, Bremen und Nürnberg auf. C-Städte besitzen im Vergleich die höchsten Performanceerwartungen. Städte mit positiver Bevölkerungsentwicklung gelten hier langfristig als besonders interessant. Das Rendite- Risiko-Ranking von Dr. Lübke & Kelber bezieht zusätzlich auch kleinere Standorte mit ein und sieht vor allem im Umland der Metropolen Investmentalternativen mit besonders hohem Renditepotenzial. Hier stechen beispielsweise Lüneburg und Fürth besonders hervor, die hervorragend an Hamburg bzw. Nürnberg angebunden sind.

Im Gespräch mit Dirk Beller und Sascha Moayedi

Dirk Beller startete 2008 bei Engel & Völkers als Regionalmanager in Deutschland und verantwortete später für den Bereich Residential die DACH-Region. Seit 2014 leitet er das Commercial-Geschäft bei Engel & Völkers. Sascha Moayedi ist seit 2004 beim Lizenzpartner Engel & Völkers Commercial Berlin und arbeitet als Senior Consultant Investment. 2014 – 2018 wurde er als Engel & Völkers Top-Agent ausgezeichnet, viermal davon weltweit auf Platz eins.

Wie beurteilen Sie die Assetklasse Wohn- und Geschäftshäuser in der aktuellen Marktsituation?

Beller: Wohn- und Geschäftshäuser sind nach wie vor eine interessante Anlageklasse und weiterhin attraktiver als die meisten Kapitalmarktprodukte. Zunehmend an Bedeutung gewinnen aktuell politische Entscheidungen, die unbedingt zu beachten und zu bewerten sind. Konkret heißt das beispielsweise, dass auch in einer Stadt mit Mietendeckel investiert werden kann. Nur sollte man hier unbedingt berücksichtigen, was dies für die Weiterentwicklung des Objektes bedeutet, zum Beispiel wenn geplant ist, ein Objekt zu modernisieren.

Wie können Investoren weiterhin lohnend anlegen?

Beller: Wir sehen größere Investoren, die vor allem in das Umfeld der großen Städte schauen. Grundsätzlich gibt es immer interessante Städte für Investitionen. Zum Beispiel Bremerhaven: Dort kann man noch Objekte zu einem Faktor 10 – 12 kaufen. Aber auch bei Immobilien, die aktuell nur 1 oder 1,5 % Rendite erwirtschaften, gibt es die Möglichkeit, diese zu modernisieren und dadurch auf lange Sicht die Rendite zu optimieren. Entscheidend ist, dass man sich professionell beraten lässt. Für uns ist es selbstverständlich, gemeinsam mit jedem Kunden das richtige Investment zu finden. Meiner Erfahrung nach gibt es für jeden Anleger das richtige Objekt.

Welche Strategien empfehlen Sie Ihren Kunden?

Moayedi: Jeder Kunde verfolgt und benötigt eine individuelle Strategie. Langfristige Kapitalsicherung in Metropolstädten ist für private Anleger oder Family Offices weiterhin attraktiv. Es ist wichtig, ein solides Objekt in guter Lage zu erwerben. Außerdem gibt es, außerhalb von Milieuschutzgebieten, z. B. noch die Möglichkeit der Umwandlung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen. Dies kann im Falle von politischen Eingriffen in den Mietermarkt eine zusätzliche Sicherheit und Alternative zum Bestandsobjekt sein. Auch Immobilien mit einem erhöhten Gewerbeanteil haben gute Aussichten. Am Beispiel Berlin sehe ich auch gute Renditeaussichten in kleineren Städten im Umland, die über eine sehr gute Verkehrsanbindung verfügen.

Wie wird sich der Markt weiterentwickeln?

Moayedi: Der aktuelle Marktzyklus hat in den letzten drei Jahren noch einmal deutlich an Preisdynamik nach oben gewonnen. Die Vergangenheit zeigt zudem, dass die Assetklasse besonders krisenfest ist. Solange die staatlichen Eingriffe nicht überhandnehmen, wird der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser immer ein Markt sein, auf dem man sein Produkt sehr gut platzieren kann. Zudem rücken langfristig agierende Investoren derzeit wieder mehr in den Vordergrund.

„Zu einer guten Asset Allocation gehört auch das Produkt Immobilie.“

Dirk Beller, Engel & Völkers Commercial, Head of Commercial