BEVÖLKERUNGS- UND WOHNTRENDS

Mikro-Apartments:
Alternative Wohn- und Anlageform

Mikro-Apartments übernehmen eine immer größere Rolle, um Wohnraumgesuche in Städten zu erfüllen – das Betreiberkonzept unterscheidet sie vom regulären Wohnungsmarkt.

Im Gespräch mit Till Tillipaul

Till Tillipaul, Senior Consultant Investment bei Engel & Völkers Commercial in Hamburg, erläutert im folgenden Interview, für wen Mikro-Apartments attraktive Anlageoptionen sein können und von welchen Faktoren ein erfolgreiches Investment abhängt.

Für welche Anlegerprofile sind Mikro-Apartmenthäuser lohnende Investmentalternativen?

Tillipaul: Wir verzeichnen größtenteils eine Nachfrage von klassischen institutionellen Investoren wie Fondsgesellschaften, die aufgrund der sich zuspitzenden Preisspirale im Wohnungsmarkt nach alternativen Assetklassen suchen, um höhere Renditen erzielen zu können. Da die meisten Apartmenthäuser noch recht jung sind und zwischen 30 und 300 Apartments umfassen, werden Privatinvestoren durch die großen Volumina in der Regel vom Transaktionsmarkt ausgeschlossen.

Wie bewerten Sie das Rendite-Risiko-Verhältnis?

Tillipaul: Renditen von 5,0 – 6,0 % sind mit Mikro-Apartments durchaus möglich. Der Erfolg steht und fällt jedoch mit dem Betreiber. Dieser garantiert eine Miete X, muss jedoch auch über eine standfeste und langfristig gesicherte Bonität verfügen. Unserer Erfahrung nach spiegelt sich dies in der Praxis u. a. mit dem Vorlegen einer Patronatserklärung sowie einem Pachtvertrag von 20 Jahren und länger wider.

Gibt es eine Nachfrage auch außerhalb der A-Städte?

Tillipaul: Natürlich bieten die Metropolen – aufgrund des großen Nachfrageüberhangs nach Wohnraum – die besten Grundvoraussetzungen. Der Markt ist dort aber auch am reifsten, auch wenn noch keine Übersättigung droht. Potenziale gibt es aber auch in Studentenstädten oder Städten, die häufig Ziel von Projektmitarbeitern sind. In letzterem Beispiel sind langfristige Kooperationen mit ansässigen Unternehmen ein wichtiger Erfolgsfaktor. Wer in Mikro-Apartments investieren will, sollte sich einen Überblick über Potenziale und Angebote im gesamten Bundesgebiet verschaffen.

Junge Assetklasse mit Potenzialen

Neben dem Standort müssen sich Investoren intensiv mit den Zielgruppen der Mikro-Apartments auseinandersetzen und das Konzept planmäßig auf diese ausrichten. Potenzielle Mieter sind mit Expats, Young Professionals, Projektmitarbeitern und Studenten primär Nachfragegruppen, die kurzfristig und temporär eine Wohnung suchen und keine langen Einlebungsprozesse durchlaufen wollen. Nur wenn diese in ihrem Budget eine gute Lage mit ÖPNV-Anschluss, eine qualitativ hochwertige Möblierung und möglichst wenig Organisationsaufwand vorfinden, sind sie bereit, Abstriche hinsichtlich der Wohnungsgröße in Kauf zu nehmen.


Mietpreise von 25 – 30 EUR/m² (warm) und mehr sind keine Seltenheit und ermöglichen die Renditeerwartungen der Investoren. Die Mieter sind bereit, die sehr hohen Quadratmeterpreise zu bezahlen, da die Miete aufgrund der geringen Wohnfläche summa summarum im Budget bleibt. Aus Investorensicht muss jedoch bedacht werden, dass Gemeinschaftsflächen, die für den schnellen sozialen Austausch essentiell sind, mitfinanziert werden müssen. Die Nutzung der Gemeinschaftsflächen ist auch in den Komplettmieten enthalten und spielt neben der zeitlich begrenzten Vermietung, der Möblierung sowie dem Betreibermodell eine Rolle, warum Mikro-Apartments nicht von der Mietpreisbremse erfasst werden. Mikro-Apartments unterscheiden sich so stark vom restlichen Wohnungsmarkt, dass eine Eingliederung in die ortsübliche Vergleichsmiete des Mietspiegels nicht möglich ist. Durch die hohe Mieterfluktuation können die Mietpreise somit regelmäßig angepasst werden. Grundsätzlich bewegen sich Mikro-Apartments, je nach Konzept, am Rande der wohnwirtschaftlichen Nutzung. So können Serviced Apartments auch als gewerbliche Nutzung kategorisiert und nach entsprechendem Recht behandelt werden. Wichtig ist zudem, dass der Betreiber für die Einhaltung von werterhaltenden Hausregeln sorgt, da die hohe Fluktuation Renovierungs- und Sanierungskosten deutlich erhöhen kann. Aus Investorensicht ist es somit eminent, die FF&E (Furniture, Fixtures & Equipment) vertraglich im Verantwortungsbereich der Betreiber zu platzieren. Mittlerweile hat sich ein ausgeprägter Transaktionsmarkt der jungen Assetklasse etabliert, der Bestandshaltern Gewinne auszahlt und Investoren nach wie vor Potenziale bietet.

Was sind Mikro-Apartments?

In der Regel betreibergeführte, hochwertig möblierte bzw. löffelfertige Kleinstwohnungen (< 30 m²) mit Duschbad, Kochmöglichkeit, WLAN und guter Anbindung


Student Housing: Universitätsnah mit einfachen Gemeinschafts- und Arbeitsräumen


Co-Living: Gemeinschafts-Annehmlichkeiten wie Lounges, Fitness- und Arbeitsräume für sozialen Austausch; hohe Fluktuation durch Expats und Projektmitarbeiter


Serviced Apartments: Teils hotelähnlich mit Dienstleistungen wie Reinigungs- oder Wäscheservice; partiell in Gewerbegebieten möglich; sehr hohe Fluktuation