GIF-SEGMENTIERUNG DEUTSCHER WOHNIMMOBILIENMÄRKTE

ABCD und/oder 1-2-3-4-5: Was ist sinnvoll?

Ein Kommentar von Hartmut Bulwien

Hartmut Bulwien FRICS ist Ehrenvorsitzender des Aufsichtsrates der bulwiengesa AG, langjähriger Vorstand und Präsident sowie Ehrenmitglied des gif e.V. Im folgenden Kommentar erläutert und bewertet er das gif-Klassifizierungsmodell 1 – 5.

Beginnen möchte ich mit einem kurzen Rückblick. Bereits in den 1980er Jahren haben meine Mitarbeiter und ich intensiv damit begonnen, Daten auf regionaler Ebene zu sammeln. So entstand bereits 1985 unser bis heute anerkannter Immobilienindex, der bis 1975 zurückreicht und neun Immobilienarten miteinander verbindet. Dabei ergab sich seinerzeit eine weitgehende Vergleichbarkeit mit der Einwohnerzahl. Aber schon damals gab es deutliche Ausreißer, wie z. B. Bonn, Heidelberg oder Freiburg.


Dominierend waren seinerzeit private Immobilieninvestments. Als mit Beginn der 1990er Jahre das Investitionsgeschehen sich deutlich professionalisierte und vor allem auf gewerbliche Segmente erweiterte, war eine Klassifizierung der regionalen Märkte notwendig. Als bedeutendster Indikator für die Bestimmung einer Marktgröße wurde damals die Zahl der Erwerbstätigen vor allem im Bürosegment und der damit verbundene Bürobestand angesehen. So entstand die ABCD-Klassifizierung der bulwiengesa AG.


Das Investorenverhalten hat sich seitdem wesentlich geändert und verbreitert, sodass die Frage nach einer neuen bzw. ergänzenden Klassifizierung berechtigt ist. Die nun von einer Arbeitsgruppe des gif e.V. gemeinsam mit der IREBS auf wissenschaftlicher Basis nach einer Vielzahl von makroökonomischen und immobilienspezifischen Parametern speziell für den Wohnungsmarkt erstellte Segmentierung hat nunmehr zu einer neuen Klassifizierung für 185 Städte (im Gegensatz zu den 125 ABCD-Städten) geführt. Ob diese tatsächlich das Marktgeschehen widerspiegelt, muss die Praxis zeigen, aber die Autoren schließen eine Überprüfung und Anpassung nicht aus.

Einige Positionen fallen auf:

  • Dass Berlin einen Sonderstatus einnimmt, ist gut nachvollziehbar und wäre heute auch bei der ABCD-Segmentierung sinnvoll.
  • Die Einteilung von Freiburg in Cluster 2 und Düsseldorf in Cluster 3 ist auf Anhieb schwer nachvollziehbar.
  • Das Cluster 3 ist aus meiner Sicht zu breit ausgefallen, denn nicht alle diesem zugeordneten Städte haben eine überregionale Bedeutung, wie die Definition es vorgibt. Beispielsweise sind Waiblingen, Langenhagen oder Frechen – ohne diese Städte abzuwerten – kaum mit Wiesbaden, Hannover oder Nürnberg vergleichbar.
  • Ebenso ist es aus meiner Sicht nicht nachvollziehbar, dass in Cluster 5 nur ostdeutsche Städte erfasst sind. Das mag aus der Vergangenheit erklärbar sein, entspricht aber nicht mehr dem aktuellen Status. Erfurt oder Rostock sind nach meiner Erfahrung anders einzustufen.

Ich bin gespannt, ob und wie die Nomenklatur der fünf Cluster am Markt angenommen wird. Ich finde sie nicht ganz glücklich und wenig praktikabel, habe aber auch keinen besseren Vorschlag. Nicht alles lässt sich auf dem Immobilienmarkt mit wissenschaftlichen Methoden und noch so vielen Eingabefaktoren erklären, vor allem nicht auf regionalen Teilmärkten. In diesem Zusammenhang darf ich erneut darauf hinweisen, dass die immobilienrelevante Datenlage noch immer unvollkommen und dringend verbesserungswürdig ist.


Ich begrüße diese Erweiterung des Klassifizierungsmodells ausdrücklich und hoffe, dass viele Marktteilnehmer mit diesen beiden Systemen arbeiten können, und fordere alle auf, an Verbesserungen mitzuarbeiten.

Statements von Marktteilnehmern


Catella

Prof. Dr. Thomas Beyerle, Managing Director der Catella Property Valuation GmbH sowie Head of Resarch der Catella Gruppe

Hat ABCD als Maßstab für den Wohnungsmarkt ausgedient?

Beyerle: Um es gleich zu Beginn klar zu sagen: Nein! Doch lassen Sie mich den Hintergrund erklären, dann wird aus einem vermeintlich schroffen „Nein“ ein argumentatives „Noch nicht“. Die Studie, welche die IREBS im Auftrag der gif e.V. erarbeitet hat, ist eine deutliche methodische Abkehr von einem rein quantitativen, statischen Größenmodell inkl. einer qualitativen – sagen wir es deutlich – bauchmäßig praktizierten Anwendbarkeit mit einem Schuss „Standortmarketing“ – wer ist schon gerne C? – hin zu einem rein quantitativen (Rechen-)Modell. Im Ergebnis kam es zu einer Irritation der Leser, mehr noch der potenziellen Nutzer. Bei der daraufhin einsetzenden Kritik zu Beginn der Veröffentlichung sollte aber bewusst sein, dass in einer dynamischen Welt die Zuordnung von Städten in Gruppen Veränderungen unterworfen sein kann – Stichwort Berlin. Daher kann das neue Modell bzw. die Klassifikation in die fünf Städtecluster nur der Beginn einer fortzusetzenden Diskussion sein und weniger von der Erwartungshaltung getrieben sein, dass sich eine jahrzehntelang angewandte Methode über Nacht geräuschlos verabschiedet. Auch Catella und die überdeutliche Mehrzahl der Kunden halten am traditionellen ABCD-Modell fest – nicht zuletzt weil dann auch die Inhouse-Modelle bzw. historischen Datengerüste angepasst werden müssten. Aber auch weil es eben sehr plakativ ist in der pragmatischen Analyse und Darstellung. Aktuell gibt es deshalb auch keine triftigen Gründe, dies zu ändern.

Instone Real Estate

Kruno Crepulja, stellvertretender Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Wohnen und CEO der Instone Real Estate Group AG

Löst die gif-Klassifizierung das ABCD-Schema ab?

Crepulja: Die Einordnung von Wohnimmobilienmärkten in bestimmte Kategorien ist ein dynamischer Prozess. Es ist wichtig, diese Entwicklung ständig zu hinterfragen und auch weiterzuentwickeln. So können Investitionsentscheidungen vor dem Hintergrund plausibler Argumente getroffen werden. Die neue von der gif vorgenommene Kategorisierung in Städte-Cluster löst die ABCD-Segmentierung nicht vollständig ab. Vielmehr weist sie ergänzend daraufhin, dass es bei Wohnimmobilien um mehr geht als die schiere Größe des Marktes vor Ort. So lässt sich gut erkennen, dass auch in kleineren Großstädten sehr gute wohnwirtschaftliche Potenziale vorhanden sind.

ZBI Gruppe

Jörg Kotzenbauer, Vorsitzender der Geschäftsführung der Management Holding der ZBI Gruppe

Wie bewerten Sie die gif-Segmentierung deutscher Wohnimmobilienmärkte?

Kotzenbauer: Wir begrüßen den Ansatz einer separaten Segmentierung für den Wohnungsmarkt, da sich Märkte wie Freiburg, Heidelberg und Darmstadt nicht in das klassische System der A-, B-, C- und D-Standorte einfügen lassen. Die vorliegende Segmentierung ist ein guter Anfang, sie wirft allerdings auch Fragen auf. Beispielsweise mutet es seltsam an, dass relativ angespannte Wohnungsmärkte wie Rostock und Jena in derselben Kategorie sind wie relativ entspannte Wohnungsmärkte wie Dessau und Zwickau. Auch die Einteilung in die beiden Segmente „Transformation West“ und „Transformation Ost“ sehen wir kritisch, da die Gründe zur Transformation zwar recht unterschiedlich sind, das Ergebnis aber doch ähnlich ausfällt. Wir gehen davon aus, dass das vorliegende Gutachten, wie von den Autoren erwähnt, nicht der Weisheit letzter Schluss ist. Investoren und Bestandshalter können bestimmt noch weiteren Input aus der Praxis liefern, um die Kriterien der Segmentierung zu präzisieren.