GIF-SEGMENTIERUNG DEUTSCHER WOHNIMMOBILIENMÄRKTE

Wohnungsmärkte neu kategorisiert

Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) hat in Zusammenarbeit mit der IREBS (International Real Estate Business School) eine Studie zur Segmentierung deutscher Wohnimmobilienmärkte anhand von makroökonomischen und immobilienspezifischen Parametern erstellt. Im Gegensatz zum ABCD-Schema für die Büromärkte von bulwiengesa berücksichtigt die gif-Segmentierung damit nicht nur die Marktgröße. Im Rahmen einer Clusteranalyse wurden alle 185 deutschen Städte ab 50.000 Einwohnern mittels statistischer Verfahren in Gruppen eingeteilt. Städte innerhalb eines Clusters weisen untereinander eine hohe Homogenität auf, zwischen den Gruppen wiederum müssen deutliche Unterschiede vorhanden sein. Die Einteilung erfolgt dabei in fünf Cluster und basiert auf folgenden Kategorien:

  • Marktgröße und -dynamik
  • Preisniveau und -dynamik
  • Sozioökonomische Indikatoren und Dynamiken
  • Demographische Indikatoren und Dynamiken

Das Ziel ist eine sinnvolle Differenzierung nach Wohnungsmarktklassen, die nach regional- und immobilienwirtschaftlichen Kennziffern formal berechnet wurden. Diese Einteilung soll Investoren eine strukturierte Übersicht über den kleinteiligen deutschen Wohnimmobilienmarkt ermöglichen und damit die Transparenz auf den Wohnimmobilienmärkten erhöhen. Die oben genannten Kriterien sollen darüber hinaus sicherstellen, dass eine regelmäßige Überprüfung der Cluster stattfinden kann und diese folglich nicht starr festgelegt sind.

Die Einteilung der Städte in das Klassifizierungsschema 1 bis 5 vermittelt zwar den Eindruck, dass die Cluster in Hinblick auf ihr Potenzial absteigend angeordnet sind. Dies ist jedoch nicht der Fall. Die Auswahl der herangezogenen Indikatoren basiert auf der Zielsetzung, Immobilienmärkte möglichst trennscharf voneinander zu unterscheiden. Je nach Risikoprofil und Investmentstrategie des Anlegers entscheidet sich, welche Wohnungsmärkte für Käufer interessant werden können.

Relevant wird diese Unterscheidung insbesondere auch in Marktphasen, in denen nach alternativen Anlagemöglichkeiten abseits der A-Standorte gesucht wird. Aufgrund hoher Preise und des Produktmangels sind die Investitionsmöglichkeiten in den Metropolen begrenzt. Als Folge dessen weichen Investoren vermehrt auf kleinere Standorte aus. Die gif-Segmentierung soll potenziellen Anlegern demgemäß als schnelle Orientierungshilfe dienen, indem sie Chancen und Risiken der unterschiedlichen Wohnungsmarktkategorien aufzeigt.

Sinnvolle Ergänzung zur ABCD-Systematik

Engel & Völkers Commercial wertet die gif-Segmentierung als ein hilfreiches Instrument zu einer besseren Orientierung an den deutschen Wohnimmobilienmärkten. Positiv hervorzuheben ist, dass u. a. demographische und sozioökonomische Faktoren und ihre Dynamiken berücksichtigt worden sind und damit gegenüber der ABCD-Klassifikation ein sinnvoller Mehrwert geboten wird. Über die Zugehörigkeit einzelner Städte zu bestimmten Städtekategorien im Rahmen des gif-Ansatzes lässt sich streiten – und sie ist sicherlich auch nicht alternativlos. Die Einteilung fußt allerdings auf einer in sich schlüssigen Berechnungsgrundlage nach anerkannten statistischen Methoden. Zumal soll die Städtezugehörigkeit zukünftigen Anpassungen unterliegen, um strukturellen Veränderungen einzelner Wohnungsmärkte gerecht werden zu können. Engel & Völkers Commercial sieht in der gif-Segmentierung eine sinnvolle Ergänzung zur bestehenden ABCD-Systematik, die das bereits bei den Marktteilnehmern bewährte Schema mittelfristig nicht ablösen wird.

Gegenüberstellung der Städteeinordnung von gif und bulwiengesa

Cluster 1: Berlin

Die Bundeshauptstadt nimmt u. a. aufgrund der Stadtgröße und der Zuwanderungsdynamik eine bundesweite Sonderrolle unter den untersuchten Städten ein.

Cluster 2: Metropolstädte

Die Wohnimmobilienmärkte in den Metropolstädten stehen für Stabilität und internationale Bedeutung. Aufgrund des sehr hohen und dynamischen Preisniveaus fällt Freiburg als kleinere Universitätsstadt ebenfalls in Cluster 2.

Cluster 3: Dynamische Städte

Die wirtschaftsstarken Oberzentren weisen starke Einwohner- und Mietdynamiken auf, was sie zunehmend in den Fokus institutioneller Investoren rückt. Düsseldorf ist im 3. Cluster eingeordnet, da der Wohnungsdruck aufgrund günstigerer Standorte im direkten Umland wie Neuss oder Wuppertal niedriger als in den Metropolstädten ist.

Cluster 4: Transformation West

Investoren verlangen im 4. Cluster höhere Risikoprämien. Die regional bedeutsamen Städte weisen im bundesweiten Vergleich eine überwiegend geringe Bevölkerungsdynamik auf.

Cluster 5: Transformation Ost

Wohnimmobilienmärkte in Städten des Cluster 5 haben ein ähnliches Risikoprofil wie die des Clusters 4 und befinden sich ebenfalls in einer wirtschaftlichen Neustrukturierung mit einer vergleichbaren Bevölkerungsdynamik. Der Anteil der jungen Bevölkerung sank jedoch zuletzt.

Lesen Sie auf der nächsten Seite wie Hartmut Bulwien, Ehrenvorsitzender des Aufsichtsrates der bulwiengesa AG, die Erweiterung des Klassifizierungsmodells bewertet und wieso die Marktteilnehmer Catella, Instone Real Estate und die ZBI Gruppe das ABCD-Schema (noch) nicht abschreiben: