INVESTOREN-UMFRAGE

Produktmangel und niedrige Renditen: Investoren suchen Alternativen

Die Engel & Völkers Investment Consulting GmbH ist eine Dachgesellschaft über dem Engel & Völkers Netzwerk und ist auf Portfoliofragestellungen sowie große Einzelinvestments im Engel & Völkers Verbund fokussiert. Kai Wolfram (links) hat die Gesellschaft im Jahr 2013 gemeinsam mit den großen Lizenzpartnern gegründet. Heute verantwortet er die Assetklasse Wohnen mit nationalen und internationalen Investoren. Andreas Ewald (rechts), ebenfalls Geschäftsführender Gesellschafter, leitet die Assetklasse Gewerbe sowie die Bereiche Hotel und Non Performing Loans.

Zunehmende politische Regulierung und wachsende Eintrübung der wirtschaftlichen Entwicklung wirken sich in Deutschland nur bedingt auf die Stimmung der Marktteilnehmer aus. Der Investmentmarkt stemmt sich offenbar, getrieben von Zinsniveau und Kapitalverfügbarkeit, gegen die zunehmenden Widrigkeiten und sucht allseits nach Chancen und Alternativen. Das zeigt eine aktuelle Online-Umfrage unter rund 260 professionellen Immobilieninvestoren in Deutschland, die John Kamphorst, Projektleiter Engel & Völkers Investment Consulting (EVIC), in Zusammenarbeit mit RUECKERCONSULT durchgeführt hat. Kai Wolfram und Andreas Ewald, Geschäftsführende Gesellschafter der EVIC, erläutern im Interview die Ergebnisse der Investorenumfrage.

Wie stellt sich die aktuelle Marktsituation dar?

Wolfram: Das Transaktionsvolumen dürfte im Jahr 2019 vermutlich nicht den Vorjahreswert erreichen, was nach den Einschätzungen der Befragten jedoch nicht an einem gebremsten Ankaufverhalten der Marktteilnehmer liegt, sondern an der vorherrschenden Angebotsknappheit, die sich noch einmal verschärft hat. Das lässt sich mittlerweile nicht nur für A-Standorte verifizieren. Auch in B-Städten ist die Nachfrage höher als das Angebot.

Welche Transaktionshemmnisse gibt es derzeit?

Ewald: In erster Linie ist das die Produktknappheit, die den weiteren Anstieg der Immobilienpreise erklärt, den eine deutliche Mehrheit der Umfrageteilnehmer für alle Assetklassen auch in den kommenden Monaten erwartet. So gehen 66 % aller befragten Unternehmen davon aus, dass die Preise in A-Städten ihr Allzeithoch noch nicht erreicht haben. In den regionalen Märkten rechnen sogar 77 % mit weiter steigenden Immobilienpreisen. Die Zahl der Investoren, die für deutsche Metropolen von weiteren Preissteigerungen ausgehen, ist im Vergleich zum Vorjahr noch einmal um fünf Prozentpunkte gestiegen – für B- und C-Standorte sogar um neun Prozentpunkte. Allerdings nennen 80 % der Befragten die Preisvorstellung des Verkäufers als Grund für nicht erfolgreich abgeschlossene Transaktionen. Auch wenn der Druck im Markt hoch bleibt, scheinen Investoren nicht jede Preisspirale mitzugehen.

Welche Potenziale bestehen trotz hoher Preise?

Ewald: Grundlegend bleibt festzuhalten, dass der Fokus der Marktakteure eher im Trading als in Umwandlungsmaßnahmen liegt. Dennoch sehen fast die Hälfte der Befragten objektbezogene Aufwertungspotenziale als Werthebel. Für rund 17 % der Anleger ist die voranschreitende Renditekompression die größte Chance, eine bessere Marktplatzierung ihres Objektes zu erlangen. Mietsteigerungspotenziale trotz aktueller politischer Umstände identifizieren immerhin noch 27 % der befragten Wohninvestoren

Inwieweit wirken sich die unterschiedlichen politischen Maßnahmen bereits aus?

Wolfram: Die aktuellen politischen Maßnahmen scheinen im Wohnsektor eine Abwendung von Investoren zu verursachen, denn immerhin 28 % der Befragten geben an, in den kommenden Monaten weniger in diesem Segment investieren zu wollen als bisher. 84 % der Befragten gehen im Bereich Wohnen von negativen Auswirkungen auf das eigene Investitionsverhalten durch zunehmende Restriktionen aus. Ein besonderes Augenmerk gilt dabei der Bundeshauptstadt Berlin. Allein durch den Mietendeckel sehen sich 81 % der Investoren mit mittelschweren bis schweren Auswirkungen auf ihre Geschäftstätigkeit konfrontiert. Zur bundesweit geltenden, verschärften Mietpreisbremse geben 77 % der befragten Unternehmen an, negative Effekte zu erwarten.

Wie passen die Investoren in der Hochpreisphase ihre Strategie an?

Ewald: Grundsätzlich einmal bleibt der Ankauf weiter im Fokus der Investoren, allerdings sucht sich der Markt neue Chancen außerhalb der ausgetretenen Pfade. So plant der wesentliche Teil der befragten Investoren (ca. 2/3) aufgrund des Angebotsmangels höhere Investitionen außerhalb der etablierten Ballungszentren. Außerdem lässt der Produktmangel Investoren auf Mischnutzungs- und neue Konzepte ausweichen. Hier planen 30 % der Umfrageteilnehmer in den kommenden zwölf Monaten höhere Investitionen. Auf der Suche nach Investitionsmöglichkeiten gehen immerhin 53 % der Investoren höhere Risiken ein. Bei der Frage nach der Anpassung der Investmentstrategie ist eine Verlagerung weg von Immobilien für die meisten Umfrageteilnehmer allerdings keine Option. Hier liegt der Anteil bei gerade einmal 12 %.

Lohnt die Investition in Sekundärstandorten?

Wolfram: B-, C- und D-Standorte sind kein Geheimtipp mehr unter Investoren, was bereits zu steigenden Preisen auch in diesen Regionen geführt hat. Dennoch bieten diese Standorte in sämtlichen Nutzungsarten weiterhin höhere Renditepotenziale als die A-Märkte. Eine große Relevanz für die befragten Investoren bei der Entscheidung für oder wider eine Investition in Sekundärstandorte haben dabei positive soziodemographische Fundamentaldaten. Daneben sind es aber insbesondere die Organisation der Objektverwaltung zur Sicherstellung größtmöglicher Skaleneffekte sowie die regionale Marktkenntnis, bei der regionale Partner besonders wichtig erscheinen.