MARKTENTWICKLUNG WOHN- UND GESCHÄFTSHÄUSER

Positive Marktdynamik in der Assetklasse Wohnen setzt sich fort

Engel & Völkers Commercial hat im Rahmen des „Wohn- und Geschäftshäuser Marktberichts Deutschland 2020“ den Anlageimmobilienmarkt in 67 deutschen Städten untersucht. Deutschlandweit verzeichnete das Transaktionsvolumen 2018 einen Wert von rund 33,6 Mrd. EUR – dies entspricht im Vorjahresvergleich einer Steigerung von 12,4 %. Wohnwirtschaftliche Anlageimmobilien stehen bei Investoren somit weiter hoch im Kurs. Die Zahl der gehandelten Objekte hat sich 2018 dabei um 3,7 % auf rund 39.400 Transaktionen erhöht.


Trotz konjunktureller Eintrübungen entwickelt sich der Markt für Anlageimmobilien aktuell positiv. Engel & Völkers Commercial prognostiziert für 2019, dass das Transaktionsvolumen für Wohn- und Geschäftshäuser sich auf bis zu 35,5 Mrd. EUR belaufen wird. Insbesondere das fortwährend niedrige Zinsniveau wirkt sich stützend auf die Nachfrage nach Wohninvestments aus.

Gewerbeinvestmentmarkt bleibt aktiv

Der Handel mit gewerblich genutzten Immobilien präsentiert sich 2019 bisher auf einem ähnlich hohen Niveau wie bereits 2018, als das Handelsvolumen einen Rekordwert von rund 60,3 Mrd. EUR erzielte. 2019 dürfte ein etwas geringeres Transaktionsvolumen von rund 59,0 Mrd. EUR erreicht werden. Bei sinkenden Transaktionszahlen wechselten vermehrt großvolumige Objekte den Besitzer. Folglich spiegelt sich die abschwächende Konjunktur bislang kaum im Gewerbeinvestment wider. Büroimmobilien tragen nach wie vor am stärksten zum Gesamtumsatz bei.


Der Handel mit Wohnportfolios wird 2019 voraussichtlich ein Transaktionsvolumen von rund 17,0 Mrd. EUR erreichen. Lediglich 2015 und 2018 konnte ein höheres Volumen registriert werden. Der Umsatz generiert sich dabei überwiegend aus Verkäufen im dreistelligen Millionenbereich. Zunehmender Beliebtheit erfreuen sich Projektentwicklungen, auch wenn Bestandsobjekte weiterhin den Markt dominieren.


Weniger Transaktionen in drei A-Städten

Rund 11,8 Mrd. EUR wurden 2018 in den sieben A-Standorten mit Wohn- und Geschäftshäusern umgesetzt (+ 11,4 % im Vorjahresvergleich). Dies entspricht rund 52,4 % des Gesamtumsatzes der 67 untersuchten Standorte und 35,2 % des bundesweiten Volumens. Die vergleichsweise hohe Bedeutung der A-Städte gegenüber den anderen Städtekategorien bleibt somit bestehen. Allein in Berlin wurden Anlageimmobilien im Wert von rund 5,5 Mrd. EUR veräußert. Damit bleibt Berlin mit großem Abstand bundesweiter Spitzenreiter. An zweiter Stelle folgt Hamburg mit rund 1,9 Mrd. EUR. Den deutlichsten Umsatzzuwachs erreichte Stuttgart mit 29,8 % auf rund 545 Mio. EUR. Ursächlich hierfür war neben dem Preisanstieg auch der gestiegene Flächenumsatz in der Automobilstadt. Einen hohen Umsatzrückgang verzeichnete unter den A-Standorten nur Düsseldorf (– 14,5 %) auf rund 578 Mio. EUR, da in der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens weniger hochpreisige Objekte verkauft worden sind.


Der Angebotsmangel in den A-Standorten äußert sich durch die insgesamt weiter sinkenden Transaktionszahlen. Rund 3.140 Objekte wurden 2018 veräußert. 2017 waren es 3.200 (– 2,0 %). Jedoch wiesen 2018 nur Frankfurt (Main) (– 16,4 %), Berlin (– 9,1 %) und München (– 4,0 %) rückgängige Transaktionszahlen auf. Lediglich in München ist gleichzeitig auch das Umsatzvolumen um 1,8 % auf rund 1.162 Mio. EUR leicht gesunken.


Sekundärstandorte: Hohes Umsatzplus

Aufgrund hoher Preise und eines begrenzten Angebots in den A-Städten erfreuen sich Sekundärstandorte einer weiterhin zunehmenden Beliebtheit. Den höchsten Umsatzzuwachs aller Städtekategorien 2018 verzeichneten dabei die B-Standorte – hier wurde im Vorjahresvergleich ein um 21,1 % höheres Handelsvolumen umgesetzt. Am deutlichsten ist der Umsatz mit Anlageimmobilien dabei in Bonn (+ 76,9 %), Mannheim (+ 51,3 %) und Hannover (+ 47,7 %) gestiegen. Auch in den untersuchten C- und D-Standorten hat sich der Umsatz mit Wohn- und Geschäftshäusern 2018 im Vorjahresvergleich erhöht (+ 1,3 % bzw. + 8,7 %). Am stärksten ist das Umsatzvolumen in Zwickau gestiegen – der Umsatz hat sich hier dank eines Portfolioverkaufs mehr als verfünffacht. In Offenbach am Main (+ 105,0 %) und Emden (+ 104,3 %) gab es ebenfalls sehr deutliche Zuwächse.

Insbesondere anhand des WGH-Aktivitätsindex zeigt sich das intensive Handelsgeschehen 2018 an vielen kleineren Standorten. Der Index setzt die transferierten Zinshäuser ins Verhältnis zum absoluten Zinshausbestand. Er ermöglicht eine städteübergreifende Vergleichbarkeit unabhängig von der Marktgröße. Je deutlicher der Indexwert über 100 liegt (D=100), desto aktiver ist der Handel an einem Standort. Nach wie vor weist Emden mit nunmehr einem Wert von 315 das mit Abstand verhältnismäßig aktivste Transaktionsgeschehen auf. Auch zeigt sich, dass die ersten zehn Plätze in der Rangfolge ausschließlich von C- und D-Städten eingenommen werden, die ein vergleichsweise geringes Preisniveau aufweisen. Ebenfalls wie im Vorjahr befindet sich München, die Stadt mit den höchsten Durchschnittspreisen, mit einem Aktivitätsindex von 16 auf dem letzten Platz.

Preisauftrieb besonders in den Metropolregionen

Eine Untersuchung der Angebotspreise für Wohn- und Geschäftshäuser auf Ebene der 401 deutschen Stadt- und Landkreise zeigt auf, dass sich von 2014 bis 2019 (1. Halbjahr) das mittlere Preisniveau um durchschnittlich 44,6 % erhöht hat. Im betrachteten Zeitraum verzeichneten nur vier Kreise einen Rückgang der Angebotspreise. Der Preisauftrieb bei Zinshäusern konzentriert sich dabei nicht nur auf die wirtschaftsstarken Metropolen, sondern zunehmend auch auf das Umland, da aufgrund des Produktmangels in den A-Standorten viele Anleger nach räumlich benachbarten Alternativen suchen. Den höchsten Zuwachs weist mit einem Anstieg um 133,3 % auf rund 2.040 EUR/m² der Landkreis Potsdam-Mittelmark auf, der sich im Berliner Umland befindet.

Renditekompression setzt sich fort

Aufgrund des anhaltenden Niedrigzinsumfelds bleiben Wohninvestments für Anleger attraktiv, auch wenn sich die Renditekompression über alle Städtekategorien hinweg fortgesetzt hat. Ein Blick auf das mittlerweile negative Zinsniveau am Kapitalmarkt, das durch die Umlaufrendite abgebildet wird, verdeutlicht dies. 2019 verzeichneten Wohninvestments in A-Städten eine durchschnittliche Rendite von rund 3,5 % in guten Wohnlagen – 2018 waren es noch rund 3,7 %. Auch wird der Nachfrageüberschuss an den A-Standorten mangels Anlagealternativen anhalten, zumal sicherheitsorientierte Investoren mit lang fristigem Anlagehorizont sich nach wie vor auf die Metrpolen fokussieren werden. Die anhaltende Renditekompression basiert auf dem Umstand, dass die Kaufpreise für Wohn- und Geschäftshäuser in Relation zu den Mieten überproportional gestiegen sind. Dies gilt in besonderer Weise für die A-Standorte. So haben sich die Angebotsmieten für Bestandswohnungen von 2014 bis 2019 (1. Halbjahr) in Berlin um rund 34,5 % erhöht – der Höchstwert unter allen A-Standorten.

Im gleichen Zeitraum verzeichnete die Bundeshauptstadt jedoch einen Angebotspreiszuwachs für Anlageimmobilien (ohne Neubau) um 85,0 %. Angesichts des ab 1. Januar 2020 in Kraft tretenden Mietendeckels bleibt abzuwarten, ob die Miet- und Kaufpreisrelation in Berlin deutlichen Änderungen unterworfen sein wird.

Anlageimmobilien bleiben begehrt

Trotz einer sich abkühlenden Konjunktur und zunehmender politischer Regulierungen auf den regionalen Wohnungsmärkten sind aktuell keine Verwerfungen am deutschen Anlageimmobilienmarkt zu befürchten, da sich das Zinsniveau auf absehbare Zeit nicht erhöhen – und die Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern, auch mangels Anlagealternativen, hoch bleiben wird. Folglich ist weiterhin von überwiegend steigenden Preisen auf den Wohninvestmentmärkten vieler Groß- und Mittelstädte auszugehen – auch wenn der Preisauftrieb in den A-Standorten sich moderater gestalten wird. Das vielerorts vorhandene Wertsteigerungspotenzial führt schließlich zu einem geringen Investmentrisiko, sodass die Assetklasse Wohnen eine weiterhin attraktive Anlageform bleiben wird.

„Auch zukünftig bleibt das Zinshaus eine attraktive und krisenfeste Anlageform.”

Dirk Beller, Engel & Völkers Commercial, Head of Commercial