NACHVERDICHTUNG IM BESTAND

Wohnraumgewinn durch Aufstockungen und Dachgeschossausbauten

Wohnraum in Großstädten ist knapp. Um diesen zu schaffen, richtet sich der Fokus vieler Projektentwickler und Immobilieneigentümer zunehmend auf die Aufstockung von Bestandsgebäuden mit zusätzlichen Geschossen sowie den Ausbau von Speichern zu Dachgeschosswohnungen.

„Aufstockungs- und Ausbaupotenziale erhöhen den Wert einer Immobilie – in begehrten Lagen besonders deutlich.”

Florian Kraul, Engel & Völkers Commercial, Head of Research

Für viele Immobilienbesitzer scheint die Idee sehr reizvoll, dass mit einem Investment in die eigene Bestandsimmobilie zusätzlicher Wohnraum und somit dauerhaft höhere Mieteinnahmen geschaffen werden können. Im Rahmen von Aufstockungen und Dachgeschossausbauten entfallen nicht nur die Grundstückssuche, Erschließungsmaßnahmen und Erdarbeiten, es können auch die vorhandenen Infrastrukturen und Leitungen genutzt werden. Zudem schätzen Mieter den Blick über die Dächerlandschaft. Auch aus kommunaler Sicht wird die Wohnraumschaffung ohne zusätzlichen Flächenverbrauch positiv gesehen, da Restflächen und Baulücken in Lagen mit hohem Wohnungsdruck nahezu ausgeschöpft sind.

Potenzielle Fallstricke beachten

Dennoch machen Dachaufstockungen mit schätzungsweise 10.000 Wohnungseinheiten im Jahr lediglich etwa 4 % der bundesweit fertiggestellten Wohnungen aus. Gründe hierfür sind vor allem baurechtliche Zielkonflikte hinsichtlich Stellplatzquoten, Verschattungen oder des Maßes der baulichen Nutzung. Bestandsbebauungen reizen den jeweiligen Bebauungsplan in der Regel bereits aus, weshalb ein zeit- und planungsaufwendiges Verfahren zur Bebauungsplanänderung in die Wirtschaftlichkeitsrechnung des Entwicklers eingeplant werden muss. Darüber hinaus muss die NIMBY-(Not In My Backyard)-Mentalität von Mietern und Wohnungseigentümern in der Nachbarschaft berücksichtigt werden. Da die Umbauten in der Regel im bewohnten Zustand erfolgen, werden Nachbarn erhebliche Emissionen wie Lärm oder Staub in der Bauphase zugemutet. Eigentümer müssen beachten, dass dadurch temporäre Mietminderungen möglich sind. Dennoch haben die Mieter den Dachausbau nach § 555 d BGB prinzipiell zu dulden, da eine Schaffung von Wohnraum nach § 555 b Nr. 7 BGB eine Modernisierungsmaßnahme darstellt. Um die Aufstockungen zu vereinfachen, werden zunehmend modulare Holzbauweisen eingesetzt, bei der ganze Wände und Räume vorgefertigt auf die vorhandenen Geschosse gehoben werden. Wohnungen aus modernem Leichtbau sind um bis zu 50 % leichter als herkömmliche Aufstockungen. Dies erleichtert die Erfüllung statischer Anforderungen. Des Weiteren werden durch eine kürzere Bauphase die Emissionsbelastungen für Dritte reduziert.

Dachgeschossausbau erfordert individuelle Lösungen

Der einfache Dachgeschossausbau, bei dem beispielsweise eine Dachbodenfläche in eine Wohnung umgewandelt wird, schafft gegenüber einer Aufstockung weniger zusätzlichen Wohnraum. Die rechtlichen und technischen Rahmenbedingungen sind dabei deutlich kleinteiliger und individuell zu betrachten. So müssen neben statischen Aspekten u. a. die Raumhöhe, die Größe der Fenster sowie die Dachneigung geprüft werden. Nicht selten ist ein sinnvoller Wohnungszuschnitt unterm Dach nicht möglich. Insbesondere das Fehlen eines zweiten Fluchtweges lässt viele Umbauvorhaben scheitern. Anders als bei der Aufstockung ist ein modularer Ausbau somit selten ohne weiteres möglich, weshalb oftmals kreative Lösungsansätze entwickelt werden müssen. Dachgeschosswohnungen heben sich dadurch allerdings auch vom allgemeinen Wohnungsangebot ab und können mit einer Dachterrasse, einem attraktiven Grundriss oder freiliegenden Holzbalken ein besonderes Flair bieten. Aufgrund des großen individuellen Planungs- und Umbauaufwands ist ein Dachgeschossausbau für Immobilieneigentümer vorwiegend im mittleren bis Hochpreissegment wirtschaftlich. Die Wirtschaftlichkeit lässt sich deutlich verbessern, wenn der Dachausbau im Rahmen bereits anstehender Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wird.