TEILMARKT NORD

Dynamischer Markt aufgrund steigender Wohnraumnachfrage

Norddeutschland bietet Investoren, u. a. mit der Metropole Hamburg, den Küstenstädten an Nord- und Ostsee sowie den niedersächsischen Wachstumskernen, vielfältige Anlagemöglichkeiten in der Assetklasse der Wohn- und Geschäftshäuser. Bewohner und Anleger schätzen besonders die direkten Lagen in Wassernähe, die eine besondere Wohn- und Lebensqualität bieten. Auch in den Städten im Binnenland befinden sich die sehr guten Wohnlagen größtenteils an Elbe, Alster, Weser und Leine.

Dennoch sind die Preise in den zwölf untersuchten norddeutschen Städten noch vergleichsweise moderat. In Bremerhaven wurde im Jahr 2019 mit 755 EUR/m² der mit Abstand günstigste durchschnittliche Angebotspreis aller bundesweit untersuchten Standorte verbucht. Können Anleger das Objekt betreuen und sich mit dem Standort identifizieren, profitieren sie hier nach wie vor von attraktiven Renditen. In den weiteren norddeutschen Städten lag der geforderte Kaufpreis im Jahr 2019 zwischen 1.271 EUR/m² (Emden) und 2.346 EUR/m² (Hannover). Lediglich die A-Stadt Hamburg nimmt mit durchschnittlich 3.698 EUR/m² eine Sonderrolle ein. Der Markt für Zinshäuser in der Hansestadt lockt weniger mit hohen Renditen, sondern vielmehr als sichere, lang fristige Kapitalanlage. Der Leuchtturm Norddeutschlands machte mit 1,9 Mrd. EUR im Jahr 2018 auch mehr als die Hälfte des Rekord-Transaktionsvolumens im Teilmarkt Nord (3,4 Mrd. EUR) aus. Auch die Transaktionszahlen entwickeln sich weiter dynamisch. 2018 wurde mit 1.928 verkauften Anlageimmobilien ein neuer Rekord im Teilmarkt Nord aufgestellt.

Im Gespräch mit Bente Tralau und Oliver D. Ihrt

Engel & Völkers Gewerbe GmbH & Co. KG, Bereichsleitung Wohn- und Geschäftshäuser

Oliver D. Ihrt und Bente Tralau, beide seit 2006 im Wohn- und Geschäftshausbereich Hamburg, Schleswig- Holstein und nördliches Niedersachen tätig, erläutern die Anlageoptionen in Norddeutschland.

Wie bewerten Sie den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Hamburg?

Tralau: Immobilienanlagen haben in Hamburg aufgrund der hohen Nachfrage ihren Preis – Investments haben sich allerdings in den letzten Jahren aufgrund der stetigen Wertzuwächse ausgezahlt. Investoren und Verkäufer kommen in der Regel aus der Region und haben einen langfristigen Anlagehorizont.

Wo finden renditeorientierte Anleger in Norddeutschland gute Alternativen?

Ihrt: Im Vergleich zu Hamburg konnten in Niedersachen und Schleswig-Holstein in den letzten Jahren höhere Renditen erzielt werden, hier sind die Preissteigerungen dafür geringer ausgefallen. Städte wie Kiel, Lübeck und Flensburg, aber auch Hildesheim oder Osnabrück bieten ein attraktives Rendite-Risiko-Verhältnis.

Wohnraumnachfrage steigt weiter

Die Marktdynamik hält nach wie vor an, da positive, übergeordnete Trends sowie ein gesundes Rendite-Risiko-Verhältnis Investoren zunehmend überzeugen, Kapital in norddeutschen Wohn- und Geschäftshäusern anzulegen. Im Vorjahresvergleich entwickelte sich die durchschnittliche Kaufkraft pro Kopf im Jahr 2019 in allen untersuchten Städten dynamisch und in neun der zwölf Standorte überdurchschnittlich (+ 2,9 %). Das aggregierte Bevölkerungswachstum der untersuchten Standorte des Teilmarktes Nord (+ 4,4 %) übertraf im Zeitraum 2013 bis 2018 das bundesweite Wachstum (+ 2,8 %) deutlich. In Osnabrück (+ 6,2 %) und Flensburg (+ 6,1 %) fiel der Zuwachs besonders stark aus. Dies führt durch sinkende Wohnungsleerstände zu steigenden Mieten. So verzeichneten zwei Drittel der untersuchten norddeutschen Städte im ersten Halbjahr 2019 gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg der durchschnittlichen Angebotsmieten um mehr als 4 %. In Flensburg (+ 6,5 %) und Lübeck (+ 6,0 %) zogen die geforderten Mieten am stärksten an. 32,4 % mehr Baufertigstellungen im Jahr 2018 in den untersuchten norddeutschen Städten zeigen jedoch, dass Maßnahmen gegen den überreizten Nachfrageüberhang nach Wohnraum ergriffen werden.

„Aufgrund mangelnder Anlagealternativen und extrem niedrigen Zinsen akzeptieren Käufer auch geringere Renditen. Der große Nachfrageüberhang wird die Preise weiterhin moderat steigen lassen.”

Bente Tralau & Oliver D. Ihrt, Engel & Völkers Gewerbe GmbH & Co. KG, Bereichsleitung Wohn- und Geschäftshäuser